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18 de Outubro de 2017

Quero vender um imóvel herdado, mas os outros herdeiros não concordam. Como proceder?

Natália Oliveira, Advogado
Publicado por Natália Oliveira
há 10 meses

Quero vender um imvel herdado mas os outros herdeiros no concordam como proceder

Dizem por aí que herança é “aquilo que os mortos deixam para que os vivos se matem”. De fato, quem lida com questões sucessórias ou já foi parte em algum processo de inventário sabe o quão complicado é o caminho até a partilha dos bens, especialmente quando existem vários herdeiros.

Porém, se engana quem pensa que os problemas acabam no momento da partilha. Determinados bens, por sua natureza indivisível, formam necessariamente entre os herdeiros uma espécie de condomínio, o “condomínio forçado”. É o que acontece com os imóveis que são frutos de herança e não podem ser repartidos ou fracionados materialmente.

Uma vez estabelecido o condomínio, a administração do imóvel caberá a todos os herdeiros e, para fins de administração e conservação do bem, a vontade da maioria absoluta deve prevalecer; é o que prevê o artigo 1.325 do Código Civil. Contudo, quando se trata de alienação do bem, dispõe o artigo 1.322, caput:

Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Moral da história: em casos de bens imóveis herdados, o condomínio é necessário (forçado), mas a permanência do condômino neste é deliberadamente uma decisão pessoal. Havendo interesse de alienar a coisa, mesmo que tal interesse seja apenas de um dos herdeiros, prevalece sobre os demais.

O Código Civil faculta aos demais condôminos, em tal situação, o direito de preferência na alienação da coisa, ou seja, o direito de comprá-la em detrimento de pessoas alheias àquela relação (terceiros que não integram o condomínio).

Até aqui, vimos que é lícito a qualquer herdeiro manifestar sua vontade de alienar o bem herdado. A alienação, por sua vez, é uma forma de extinção do condomínio e é exatamente esse o nome dado à medida judicial cabível nesses casos: ação de extinção de condomínio. O herdeiro interessado, em caso de resistência dos demais herdeiros, deve propor tal ação, por meio da qual o juiz determinará a venda judicial do bem e a partilha do valor apurado, correspondente aos respectivos quinhões (artigo 2.019, CC).

A venda judicial só não será possível quando um ou mais herdeiros requererem a adjudicação do bem em seu favor, hipótese em que deve pagar aos demais a diferença em dinheiro após a avaliação atualizada do imóvel.

Sobre o tema, vejamos a seguinte decisão:

ALIENAÇÃO JUDICIAL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – ACORDO CELEBRADO NA SEPARAÇÃO – VENDA PÚBLICA DE BEM IMÓVEL – POSSIBILIDADE - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE COISA INDIVISÍVEL – IMPOSSIBILIDADE DE DIVISÃO CÔMODA - VENDA JUDICIAL DO IMÓVEL QUE SE MOSTRA COMO ÚNICA SOLUÇÃO, PARA QUE POSSA SER DISTRIBUÍDO A CADA UM SEU QUINHÃO EM DINHEIRO – AÇÃO PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 00099190920128260223 SP 0009919-09.2012.8.26.0223, Relator: Erickson Gavazza Marques, Data de Julgamento: 02/12/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2015)

Portanto, se você é herdeiro (a) de um bem indivisível em conjunto com outras pessoas e os interesses são conflitantes, é plenamente lícito o exercício do direito de aliená-lo, desde que obedecidos os parâmetros legais para fazê-lo.

40 Comentários

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Ótimo artigo, mas apenas complementando
Na pratica acontece algo assim:
Suponhamos que o imóvel valha 1 milhão, e tem 10 herdeiros e nenhum deles detendo disponibilidade financeira para pagar 900 mil aos demais herdeiros.
Diz a lei que a propriedade será avaliada e levada a leilão, e o produto da venda a quem mais der será dividido entre os 10 herdeiros.
Só um pequeno detalhe: O arrematante, que proferiu o lance vencedor, poderá adquirir o imóvel por até 60% do valor da avaliação.
Péssimo negocio para os herdeiros que, devidamente esclarecidos a respeito, certamente reconsiderariam suas posições e acordando prontamente na venda amigavelmente... continuar lendo

Sim, Gonçalo. Evitar o litígio é sempre recomendado, mas nem sempre possível (infelizmente). Agradeço o comentário. continuar lendo

Gostei muito,
Abordagem simples, de fácil entendimento !
Parabéns !! continuar lendo

Obrigada, Andréa! continuar lendo

Muito bom o artigo.

Infelizmente, essas situações de condomínio forçado são rotineiras. continuar lendo

Simples porem didático e suficiente. continuar lendo

Obrigada, Juvenal. O objetivo é esse. continuar lendo